ネットで物件を検索すると、仲介手数料無料という広告が最近目立ちます。
ネットワークがなく、真面目に仕事をしない素人の三流不動産仲介会社が行う手法です。

皆さん　騙されないよーに！

サービスやノウハウがなく、お客さんが居ないので、
手数料の話を前面に出すしか特徴がないのでしょう。

手数料の話なんて、最後の段階だし、蛇足で、今まで触れた事ありませんでしたが、

どこかの不動産会社が無料の物件は、

当然、マジュニアでも手数料無料（０円）です。

そういう物件だからです。

それは普通の事です。あえて誇示する事でもない。

たとえば
医者だとすると、医療費無料！という感じかな。。

≪お願いです。来てください。治療費とりませんから！０キャンペーン≫
〇〇病院　〇〇歯科

治療代無料しかアピールできない医者など怖くっていけません。
ただより高いものはない。
最初から治療する気もなく、保険料の７割負担の方だけが目的なのです。
患者に興味もないから、逆に治療代もらわない方が責任も少なく気が楽で、
治らなくても、きっと「貴方からお金もらってないし！」って開き直るでしょう。
これこそ、営利だけが目的なヤブ医者です。

不動産業とは、不動産のサービスを提供する会社です。

希望の物件を紹介するのが仕事です。

≪手数料無料の物件≫だけ紹介する 安易な仕事ではないです。

医者なら、医療費無料ではなく、（病気を治せる事）治療の方を

不動産会社なら
物件が豊富とか、成功する不動産の契約を≪超課題≫にすべき！

手数料を無料にします！　が　キャッチコピーとは　なんとも情けない会社だと思う。
その響きが気持ちわるく、偽善者で、、嫌いです。
（最初から不動産業を放棄しています。）

ゼロ宣言とは、ネガティブで、最初から仕事する気ないし、
４，０００万円の物件で、手数料は０円でも、支払いは、４，０００万円です。
正当な仲介なら、例えば（４００万の割安で）
３，６００万円＋手数料１２０万円払っても、３，７２０万円の支払いです。

どちらが得なのかは、一目瞭然です。

日夜、努力している会社なら、この程度の実力の差は当然出ると思います。

金銭の名目など　どうでもよく　合計金額に意味がある。
手数料無料で、価格が上がったら意味もないし！

そもそも、沸いて出る金銭などありえません。

賃貸なら礼金とかです。
手数料無料で礼金増えたら　意味がないということ。

第一、手数料という名目は
成約したお客さんから「ありがとうございました。」 って言われて
受け取るものだと、ずーっと、思って仕事してます。^^

マジュニアは不動産のプロ集団です。
不動産を業としています。
正々堂々と仕事してます。
お客様のことを、それぞれが、誰よりも考えています。
その愛情は、肉親よりも近い状態になります。

仕事とは、人と人とのつながりだと思います。
だから当社は魅力と愛情溢れる優秀なスタッフのみ、勤務しています。
僕らは勉強熱心で、真剣です。
自負するところです！^^
だからこそ！
安心して、マジュニア株式会社に　いらっしゃってください。
へんな不動産会社に行ってもらいたくないもんです。

マジュニアで、他のどんな不動産会社よりも、得をして下さい。　

最高の治療を受けてください^^

もし、
マジュニア株式会社での契約でご満足いかなければ、
手数料など支払わなくっていいです。

手数料とは、元々そういうものです。^^

等価交換って何？　スタッフに聞かれた。
「ヤホーで調べろよ！」

･･･　～　･･･　～　･･･

十数年前、初めてインターネットをやった頃　ヤッホー！　と呼んでいた。
当時彼女が、ヤホー　だよ。って言いはじめて暫くそう呼んでいたが、
後々、それが　ヤフーにかわった。
最近では、ナイツという漫才コンビがそう発音していた。

･･･　～　･･･　～　･･･

「それ　ナイツでしょ」
「ナイツッ！？　そうー！　ナイツッ！」
「それ　永井佑一郎で、、違う　ナイツ！ (￣□￣；）　」
「そうなの？　まことに、すみまめーん。」
「・・・・　」
あかん。
どうも最近　話しが中断する。
　
ヤホーによると、

パチンコで景品を交換する際に玉の価値を借りた時と同じままに交換する交換率。
とも出ますが、
まぁーそんな感じ。
不動産も同じような意味で、建築に於いて、建物などを作る際に、土地は地主が、建設費は開発者が負担して建物を作り、完成後にそれぞれが、それぞれの出費の割合に応じて土地と建物を取得する方法を等価交換方式といいます。
マンションは、等価交換マンションと呼びます。
分譲マンションだけど、半分くらい賃貸されているマンションで、ひとつ大きな部屋に、
大家さんらしき人が住んでいるマンションがそれです。
普通は銀行からお金を借りて、建てるのですが、土地を提供して、借金せず　そのまま
ディベロッパーに建ててもらって、持分をもらう方式なのです。
地主の持分が多い場合は、議決権の多くを地主が持つ事になります。
その地主の意識によって管理が左右される場合があります。
購入の際は、地主の持分とか人柄とかが気になりますね。

高いお金を出して買った土地なんだから、
≪建物は出来るだけ、めいっぱい、大きいのを建てたい！≫
んだけど、、
残念ながら制限があるんです。
それが、容積率です。
容積率は、用途地域の種類によって上限が指定されています。
上限を超える建物は建築できません。＾＾
商業地域は２００％～１３００％（一番大きいです。）
第一種、第二種低層住居専用地域は５０％～２００％　
その他　工業系　近隣商業系は、１００％～５００％です。
その住所の容積率は役所で確認しましょう。
ただし！
前面道路の幅で更に制限される場合があります。（重要）
狭い道路の両側に、凄い大きな建物が建ち並んでいたら圧迫されますよね。
ということで、
幅が１２ｍあれば問題ないのですが、
未満の場合、
≪道幅×４割とか６割に　なります。≫　
住居系の用途地域であれば、×４０
それ以外の用途地域の場合、×６０

≪例≫　住居系で、指定容積率が２００％の場合
幅４ｍなら　　　　　　４×４０＝１６０％
幅３．５ｍなら　　３．５×４０＝１４０％
どちらか小さい方になります。
複数の道路に接している場合は、最も広い道路で計算してＯＫ。
ということで、
≪容積率は≫
まず、１２ｍ以上の道路に接しているか？
接していない場合は、
道幅×４０（住居系）　或いは　×６０（その他系）それと、　
都市計画で定められた容積率を調べ、
どちらか小さいほうが　その場所の容積率となりまーす。

建築時には適法に建てられた建築物であって、その後、法令の改正や都市計画変更等によって不適格な部分が生じた建築物のことをいいます。そのまま使用していても違法というわけではないが、増築や建替え等を行う際には、法令に適合するよう建築しなければならない物件。
最初から法令に違反して建築された違法建築とは異なります。

出会った頃
スリムな人が好き。ということで付き合い始めたのに、
最近　メッチャ太ってしまった。
これは　違法建築。（もともとの基準に達していないからです。）
アウト！

出会った当初は、
スリムな人が好き。だったのに、、
今頃、
好みが変わって、太めポッチャリ志向になってきた。
（付き合い始めでは、ＯＫだったわけですから）
今は、基準に達していなくとも、
既存不適格　ということです。
セーフ。

いずれにしても　現在　不適格ですから、
あまり　未来は明るくないです。

客付け業者のこと。
客付け業者とは？　買主や借主（物件を探している方から依頼をうけた人・業者）
友人から　「マジュニアさん、今度　いとこが上京してくるので、中目で、デザイナーズマンションを紹介してね。」と　依頼を受けた場合、　早速　物件探しが開始されます。
この場合　マジュニアの立場が客付け業者になります。

⇔　元付け　　　　　

元付け業者のこと。
元付け業者とは？　売主や貸主（物件の所有者の方から依頼をうけた人・業者）
大家さんから　「マジュニアさん　３０５号室　お部屋空いたので入居者を誰か紹介してね。」
と　依頼を受けた場合、　早速　物件の写真を撮ったり図面作ったり、募集を開始します。
この場合　マジュニアの立場が元付け業者になります。

⇔　客付け　　　　　

重要事項説明書（宅建業法３５条の所定の重要事項を記載した書面）のこと。
重説は契約が成立する前に宅建主任者が説明します。
プロの不動産業者が調査して客観的に物件を説明する書類だと思ってください。

所定の項目を全てクリアします。
売主　貸主　登記簿に記載された事項。　面積　構造　設備　用途　等、、、
物理的なことを説明します。
ここで　発覚するかもしれません。
聞いてないよ。。　いままで見過ごしていた事を発見するかもです。
だから　契約をする前に　行う重要な説明なのです。＾＾

買主、借主に対して行います。
相手が誰でも（プロでも）、省略できません。
説明場所については制限がありません。
よって
不動産の契約が行われる時は必ず、
重説と契約書（宅建業法では３７条の書面と言われてます）
この　２つの書類が　あるということです。
　

逆のパターンです。私が客付けです。随分昔の話ですが、物件資料がはいってきました。
銀座の有名なビルです。いい物件！丁度僕にお客さんがいました。
でその友人の業者に連絡したところ。じゃあオーナー知っているので、会いましょう。ということに。
数日後、買主をつれていきました。待ち合わせは新宿御苑の駅。車止めるところがなかったので
（雨の中）１ｷﾛ離れた靖国通り近くの駐車場に停めて小走りで待ち合わせの駅に。
で、彼に会い、「オーナーどこ？」 って言うと、今　来るからとの事。結局、到着した人はオーナーではないようで、一緒に移動。歩くこと１０分　また別の人が合流して、案の定　次々と人が増えました。
結局　停めた駐車場の近くだったので、がっかり。
その最後の元付け、らしき人の事務所から　またぞろぞろ10人で駅の近くのドトールまで移動。
（また駐車場から離れていく･･･涙）　
やっと到着したドトールで　行われた会話に　驚いた！
「おそらく？　彼が売主だろう？？」 「なるほど！　へぇー　」　
とか　全員で話してました。　
おそらく？
謎めいている？？　
売主誰もしらないの！？
こういう場合　業界用語で　「つながらない」　と言うのうですが、、
これは宇宙の謎のようでした。
コントではありません。
可笑しくって笑いました。お客さんもこけてました。（ホントあの時はすみません。）
そして
分かれの珈琲は　やっぱりドトールですね。　前払いだし・・・
分かれの珈琲代は分かれです。

後払いで最後に出た人は涙ですしね。^^

別れがあれば出会いがある。出会いのチャンス！　という　わかれ　ではありません。
業者間で取引をする場合に、手数料は「わかれでお願いします。」という使い方をします。
客付け業者は借主から手数料を頂き、元付業者は、貸主から手数料を頂くという
業界のルール言葉です。
そうじゃない場合で、オーナーから手数料出ないので買主からの手数料を折半しましょう。
って場合もあります。売買の場合で多いのですが、
最初、ビルオーナーから売却依頼された僕からスタートします。
業者のAさんが「お客さんいるよ。内覧したいです。」ということで現地案内になります。
Aさんが連れてきた人が買主とおもえば、また　その人が誰かを待っていて、　
また　また。。と、結局　５人を介して　やっと買主が登場！　
あいだに　こんなに居たの？
こちらが会いたかったのは、最後の買主さんだけなのですが、、
僕　「ちょっと皆　一列になりましょう！」
左端の僕から間に5人を挟んで、右端に買主ってな変な具合です。＾＾
面白いですよね。
その中に調子のいい植木等のような、おじさんがいて、
「ここまでで切りましょう！これよりそっちは客付けで、ここから元付けでいこー！」

「ここで分かれましょう！」と言ってます。

えええ・・　なんで？　こっちに入ってくるの？？（笑）
貴方も元付けだったの？　
いつのまに。。。

こんな　分かれもあります。